Es tentador hacer una gran oferta para ganar una guerra de ofertas en el mercado inmobiliario actual, pero podría salir mal. Podrías encontrarte en una situación grave si tu oferta acaba siendo superior al valor de tasación de la vivienda. Si eso sucede, es posible que termine pagando más de su bolsillo para cerrar el trato. Es por eso que muchas transacciones incluyen una contingencia de tasación. Pero, ¿qué es la contingencia de tasación? ¿Debería considerar renunciar a la contingencia de tasación?
Contingencias Inmobiliarias
Primero, definamos contingencia: Las contingencias en los contratos de compra de vivienda le dan al comprador una salida en caso de que haya un problema con el financiamiento o la condición de la propiedad. Cuando un comprador hace una oferta de compra, el contrato incluye más que solo el precio y los detalles de la propiedad. También contendrá estipulaciones que deben cumplirse para que la venta se lleve a cabo.
La mayoría de los acuerdos de compra incluyen tres contingencias:
- Una contingencia de tasación que requiere que la casa alcance el precio que acordó pagar (o más) cuando se tasa.
- Una contingencia financiera que dice que el trato depende de la aprobación de su préstamo.
- Una contingencia de inspección que exige que la propiedad pase una inspección de la vivienda.
Las contingencias protegen al comprador. Por ejemplo, si pierde su trabajo y ya no califica para una hipoteca, una contingencia financiera le permite retractarse del trato sin penalización.
Los agentes compiten, tú ganas.
¿Qué es una contingencia de tasación?
No podemos simplemente definir la contingencia sin responder a la pregunta, '¿Qué es la contingencia de evaluación?' Las contingencias de tasación protegen a los compradores en caso de que la casa sea tasada por menos de su precio de venta. Los prestamistas hipotecarios usan tasaciones para determinar el monto del préstamo que le darán. Si la tasación del banco no es suficiente, la contingencia le permite a usted, el comprador, cancelar el contrato en lugar de compensar la diferencia de su bolsillo.
Como ejemplo de contingencia de tasación, si acepta comprar una casa por $ 200,000, pero el valor de tasación es de solo $ 190,000, el prestamista no le otorgará un préstamo por la propiedad a menos que cubra la diferencia. Otro ejemplo de contingencia de tasación sería si compra una casa por $ 500,000, pero la tasación es de $ 450,000. En ese ejemplo de contingencia de tasación, ¡tendría que cubrir la diferencia de $50,000!
La mayoría de las veces, la diferencia la cubre el comprador que paga más o el vendedor que baja el precio, o una combinación de ambos. Incluso si incluye una contingencia de tasación en el contrato de compra, aún puede negociar con el vendedor para reducir el precio si el valor de tasación es inferior a lo que acordó pagar originalmente.
Contingencias de tasación en el mercado de vendedores de hoy
En estos días, el aumento de los precios de las viviendas ha creado un mercado de vendedores, donde los vendedores son más exigentes con los compradores, y las contingencias pueden hacer que una oferta de compra sea menos atractiva. Es por eso que un número cada vez mayor de compradores están renunciando a las contingencias de tasación. Parece que se debe principalmente a la escasez de viviendas, ya que muchas casas tienen múltiples ofertas.
Cada vez más, este es el caso en muchos suburbios de las grandes ciudades, que están viendo una liberación de la demanda reprimida después de que el mercado se detuviera debido al brote de coronavirus. Particularmente en el segmento alto, estas áreas están viendo el beneficio de la fuga de compradores de la ciudad, que buscan más espacio y seguridad después de meses de confinamiento.
Con este aumento en la demanda viene un aumento en el precio, pero hay pocas ventas comparables en el mercado para respaldar los precios más altos. En consecuencia, estas propiedades suburbanas podrían terminar siendo tasadas por menos de sus precios de venta.
Los compradores desesperados pueden renunciar a la contingencia de tasación con más frecuencia, pero probablemente no sea una buena idea. Si acepta comprar una propiedad por más de su valor de tasación, tendrá más dificultades para obtener una hipoteca sin renegociar el precio de venta. Sin una contingencia de tasación, podría encontrarse en incumplimiento de contrato si no puede completar la compra.
¿Qué es una tasación de vivienda y cuándo se requiere?
Si está sacando una hipoteca para comprar una casa, el prestamista casi siempre querrá una tasación. Un tasador de bienes raíces certificado realiza una tasación de la vivienda para determinar el valor de una propiedad.
Una tasación es diferente de una inspección de la casa. Una inspección de la casa se enfoca más en la condición de una casa que en su valor total. Por lo general, un tasador solo tiene en cuenta la condición de la casa cuando afecta el valor, como un techo con goteras o un cableado defectuoso.
Los tasadores dependen en gran medida de la venta reciente de casas comparables en la misma área, conocidas como ventas comparables o comparables. En ciertas circunstancias, como con propiedades o apartamentos únicos, el tasador puede tener en cuenta el costo de reemplazar el edificio o sus ingresos por alquiler al determinar el valor.
Los estándares de tasación son más estrictos para algunas hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Administración de Veteranos (VA). Hay cosas que los tasadores no tienen que incluir en un informe para un préstamo convencional que se requieren para un préstamo FHA o VA.
¿Quién paga la tasación?
Los compradores normalmente pagan por la tasación. Debe considerarlos una parte importante del proceso de compra de una vivienda porque el valor que decide el tasador es la mayor cantidad que la compañía hipotecaria puede prestar.
¿Debería considerar renunciar a la contingencia de tasación?
Solo debe considerar renunciar a la contingencia de tasación si ha hablado con su agente de bienes raíces y cree firmemente que necesitará renunciar a ella para que su oferta sea aceptada, o es muy poco probable que la tasación sea baja.
La rescisión de un contrato de venta debido a problemas de tasación es rara y representó menos del 1 % de las transacciones inmobiliarias el año pasado, según un análisis de Next Advisor de una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de agosto de 2020. Pero incluso en ese caso, es mejor tener efectivo extra disponible en caso de que tenga que compensar la diferencia.
Sin una contingencia de tasación, si no puede completar el trato debido a una tasación baja, estará incumpliendo el contrato y podría perder su depósito de garantía. El depósito en garantía muestra al vendedor que el comprador está comprometido y se deposita en una cuenta de depósito en garantía después de que se acepta la oferta, y generalmente es del 1 al 3% del precio de compra.
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¿Cuánto dura una contingencia de tasación?
Su prestamista o agente de bienes raíces puede orientarlo sobre el momento de la contingencia de tasación, pero debe esperar de 2 a 4 semanas para que el tasador visite la casa y complete su informe. Diferentes préstamos requieren diferentes calificaciones, y algunas temporadas son más ocupadas que otras para los inspectores.
¿Qué puedo hacer si la casa se tasa por menos del precio de oferta?
Si bien no es la mejor situación, los tasadores a veces deciden que una casa no vale el precio acordado. Aquí es donde tener una contingencia de tasación le permite más opciones. Si puede retirarse del trato, el vendedor podría estar más dispuesto a negociar. Un compromiso común es dividir la diferencia pagando más por adelantado y el vendedor tomando menos que el precio de oferta original.
Antes de llevar a cabo cualquier negociación, debe hablar con su agente de bienes raíces sobre la posibilidad de pedirle al prestamista una segunda tasación. Esto no es común, pero en algunos casos está justificado. Para obtener una segunda tasación, debe demostrar que la primera tasación no fue adecuada. Tendrías que demostrar que hubo algún tipo de incompetencia en el trabajo del tasador original.
Si apenas puede pasar, renunciar a la contingencia de tasación no es una buena idea porque debe estar preparado para obtener más efectivo. E incluso si cree que puede hacer frente a gastos inesperados como resultado de una evaluación insuficiente o problemas de inspección, UpNest puede ayudarlo a encontrar un corredor experto que realizará un análisis de mercado exhaustivo y lo ayudará a asesorarlo.
Si está vendiendo su casa en este mercado, asegúrese de entrevistar a un agente local para que le asesore mejor sobre cómo comprender el valor real de su casa.
Los agentes compiten, tú ganas. ¿Debo usar una evaluación de contingencia?
Hay muchas contingencias importantes para los compradores de vivienda, pero una contingencia de tasación es especialmente importante si está usando una hipoteca. Si una tasación no es igual o superior al precio de venta, los prestamistas requerirán que el comprador compense la diferencia. Por lo que una contingencia de tasación puede salvarte de una mala decisión financiera.
¿Qué pasa si la tasación es inferior a la oferta?
Si la casa se tasa por menos del precio de venta acordado, es probable que el prestamista no apruebe el préstamo, ya que no vale la pena la hipoteca. El comprador y el vendedor tendrán que encontrar una solución para abordar las preocupaciones del prestamista.
¿Debo eliminar la contingencia de tasación?
En un mercado de vendedores, algunos compradores pueden considerar renunciar a la contingencia de tasación. Si ha hablado con su agente de bienes raíces y siente que necesita hacer esto para que su oferta sea aceptada (y tiene el efectivo para respaldar la oferta), puede considerar renunciar a la contingencia. De lo contrario, no es una buena idea.
¿Debo renunciar a la contingencia de tasación?
Solo debe considerar renunciar a la contingencia de tasación si ha hablado con su agente de bienes raíces y cree firmemente que necesitará renunciar a ella para que su oferta sea aceptada o es muy poco probable que la tasación sea baja.
¿Cuál es el riesgo de renunciar a la contingencia de tasación?
Pero si renunció a su contingencia de tasación al hacer la oferta, corre el riesgo de perder su depósito inicial si cancela la transacción debido a un déficit de tasación.
¿Es seguro renunciar a la tasación?
Una renuncia a la tasación puede no tener ningún efecto sobre el atractivo de la oferta del comprador. Si el comprador depende del financiamiento y la casa no se tasa por su precio de compra, entonces el prestamista financiará un porcentaje del monto tasado o podría no ofrecer ningún préstamo al comprador.
¿Por qué un prestamista renunciaría a una tasación?
A veces, el sistema acepta la solicitud de préstamo del prestatario sin necesidad de una tasación. En pocas palabras, esto significa que el prestamista acepta el precio de venta, o el valor estimado de la vivienda, como el valor real de la propiedad. Por lo general, solo los prestatarios fuertes con un capital significativo logran una exención de tasación.