A medida que Airbnb continúa ampliando sus ofertas, la gente se pregunta cómo pueden construir un negocio en torno a esta plataforma. Una idea errónea es que debe poseer una propiedad para generar ingresos de Airbnb. Una forma de evitar los riesgos de comprar y mantener propiedades es con el arbitraje de alquiler de Airbnb. Como veremos a continuación, es una técnica que puede ser gratificante, pero que también conlleva sus riesgos.
¿Qué es el arbitraje de alquiler de Airbnb?
El arbitraje de alquiler de Airbnb es la práctica de alquilar propiedades y subarrendarlas en la plataforma de Airbnb. Cada vez es más difícil ser propietario de una propiedad, ya que los precios de las viviendas han superado con creces los ingresos medios desde 1960. Es por eso que esta estrategia le permite generar un flujo de efectivo sin el estrés y los desafíos de ser propietario de una vivienda.
Imagina que alquilas un apartamento por $2,000 al mes. Si subarrienda ese mismo departamento en Airbnb durante el mes a $ 150 por día, podría pagar su alquiler en menos de dos semanas. Una vez que haya pagado el alquiler, el resto del mes es pura ganancia. Con la posibilidad de obtener $2,000 en ganancias cada mes en nuestro ejemplo, después de restar los posibles cargos de mantenimiento y gastos generales, el arbitraje de alquiler a corto plazo le permite aumentar sus ingresos y ahorrar sin tener una propiedad. Por supuesto, eso es una simplificación excesiva. Hay gastos para ejecutar alquileres a corto plazo.
¿Parece demasiado bueno para ser verdad? Si y no. El arbitraje de alquileres de Airbnb es una táctica que puede funcionar bien en algunos mercados. Es una excelente manera que muchos inversores utilizan con propiedades de alquiler baratas para ganar más dinero. Sin embargo, se requiere mucha diligencia debida de su parte antes de saltar con ambos pies.
¿Es legal el arbitraje de alquiler de Airbnb?
El arbitraje de alquiler de Airbnb es legal, según las normas de alquiler a corto plazo del lugar donde vives. Así que haz tu investigación primero. Las leyes de alquiler a corto plazo están evolucionando en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Querrá asegurarse de que las opciones de alquiler como Airbnb estén permitidas en la ciudad que le interesa o que no haya un número limitado de noches al año, puede alquilar a los invitados. En caso de que los alquileres de vacaciones estén permitidos en su área, también deberá verificar si su ciudad, municipio, estado o provincia requerirá que solicite una licencia de hospitalidad.
Después de eso, asegúrese de que el propietario al que le está alquilando la propiedad permita el arbitraje de alquileres vacacionales y a corto plazo. Algunos propietarios dicen explícitamente en sus contratos de arrendamiento que esto no está permitido o solo se permite caso por caso. Siempre consulte con su arrendador antes de subarrendar su apartamento, o puede ponerse en riesgo de ser desalojado.
Una vez que tenga un acuerdo con su arrendador, asegúrese de estar protegido y cubierto en caso de daños, lesiones en su propiedad o incluso desastres naturales. Airbnb ofrece un seguro de protección para anfitriones para que comiences, o puedes explorar algunas de las otras opciones para la evaluación y el seguro de los huéspedes.
¿Cómo convenzo a mi arrendador para que acepte Airbnb?
Has investigado la zona, comprendes las normas y reglamentos y has encontrado un lugar que crees que sería popular entre los turistas. Tienes una buena idea de que tu alquiler de Airbnb será rentable. Ahora debe convencer al arrendador de que acepte el alquiler vacacional en su propiedad. Como puedes hacer eso?
Vaya a cualquier grupo de medios sociales de alquiler de vacaciones y busque arbitraje. Descubrirá que convencer a los propietarios es el mayor desafío del arbitraje de alquileres de Airbnb. Después de todo, siempre corre el riesgo de que después de informarle al arrendador su plan de alquilar a través de Airbnb, es posible que decida usar esa estrategia y ya no le alquile. Así que hazlo beneficioso para el propietario.
Aquí hay algunos temas de discusión para probar con un propietario indeciso.
Primero, está la ventaja de que le importará la unidad tanto como el propietario. Las paredes rayadas, un piso destartalado y, en general, no mantener el lugar limpio no generarán reseñas de 5 estrellas. Y eso no es bueno para su negocio. En otras palabras, tiene un interés personal en asegurarse de que el apartamento esté siempre en las mejores condiciones. Esa es una promesa más significativa que la que un inquilino a largo plazo pueda hacer.
En segundo lugar, administrará el alquiler como un negocio lucrativo. Al propietario siempre se le pagará a tiempo todos los meses con usted como inquilino. No tendrán que preocuparse de estar siempre detrás de un inquilino que se atrasa en el pago del alquiler.
En tercer lugar, administrar un negocio de alquiler vacacional no es de ninguna manera un ingreso pasivo como lo es un alquiler tradicional a largo plazo. Entonces, por supuesto, el propietario podría intentar administrar el apartamento por sí mismo. Sin embargo, si aceptan el arbitraje, no tendrán que cargar con el trabajo de administrarlo, mantener la unidad limpia o comercializar el listado en Airbnb.
En resumen, cuidará excelentemente el lugar, obtendrá ganancias, ellos recibirán sus pagos de alquiler y todos ganarán.
Otras tácticas para convencer a los propietarios difíciles
Los propietarios a veces sacan a relucir el problema de las quejas por ruido y las fiestas de Airbnb. Es una preocupación válida. Si su alquiler a corto plazo molesta a otros inquilinos a largo plazo, podría significar que el propietario tiene que lidiar con una mayor rotación. Luego está el tema del seguro. ¿Quién pagará los daños? Aquí es donde entra la tecnología. Dependiendo de la resistencia que enfrente, puede incluir en el acuerdo que usará una (o más) de estas herramientas:
- Autohost: detecta automáticamente los inquilinos problemáticos.
- NoiseAware: sensores de ruido con la opción de cobertura de centro de llamadas las 24 horas, los 7 días de la semana (harán llamadas si las cosas se salen de control).
- InsuraGuest o Safely: sus algoritmos calculan los riesgos y brindan una cobertura asequible que va más allá de las pólizas de Airbnb o Vrbo.
La mejor parte es que estas herramientas se integran con la mayoría de los principales sistemas de administración de propiedades (PMS). Como veremos a continuación, necesitará un PMS sólido si desea operar un negocio exitoso de arbitraje de alquileres de Airbnb. Al integrar el servicio en el PMS, obtiene los beneficios de coordinar y automatizar esos servicios a escala (porque, seamos realistas, tendrá más de una propiedad de arbitraje en muy poco tiempo).
¿Cuáles son las mejores ciudades para el arbitraje de alquileres de Airbnb?
Las mejores ciudades para invertir en cualquier alquiler de vacaciones o arbitraje de alquiler a corto plazo siempre estarán en los mercados inmobiliarios emergentes. Dichos mercados ofrecen ese punto óptimo entre el potencial de ingresos por alquiler a corto plazo y los alquileres baratos. El desafío es que estos mercados cambian constantemente, así que investigue. Para estimar los gastos de alquiler en esas áreas, tiene algunos recursos disponibles:
- Zillow (y otros análisis de bienes raíces), y;
- Profesionales inmobiliarios locales.
Desafortunadamente, es difícil encontrar análisis gratuitos de alquiler a corto plazo (explicaremos por qué creemos que debería pagar por datos excelentes más adelante).
En un nivel macro, puede utilizar este pronóstico de alquiler a corto plazo. De lo contrario, existe una tecnología poderosa que puede ayudarlo. Los agregadores de datos como KeyData Dashboard, Wheelhouse Pro y AllTheRooms Analytics rastrean los mercados de alquiler a corto plazo y las tendencias para proporcionar información procesable. Todos son excelentes para obtener estimaciones precisas y respaldadas por datos del potencial de ingresos de su mercado. Si planea solicitar un préstamo para iniciar su negocio de arbitraje, estas métricas confiables son fundamentales para darle credibilidad a su plan de negocios. Otro gran conjunto de herramientas que puede usar en su diligencia debida es AirDNA. AirDNA es un proveedor líder de datos de alquiler a corto plazo y tiene un montón de herramientas gratuitas que lo ayudarán a estimar los mercados para el arbitraje de Airbnb en los EE. UU. (Rentalizer y MarketMinder son increíblemente útiles).
Dada la importancia de la debida diligencia en un proyecto de arbitraje, recomendamos pagar por algunas de las herramientas mencionadas anteriormente. Por sí solas, las herramientas gratuitas son excelentes y lo ayudarán a contextualizar un mercado específico. Sin embargo, si está considerando invertir los ahorros de su vida en su proyecto de arbitraje de Airbnb, esas pepitas de información adicionales que obtiene de las suscripciones pagas valen su peso en oro.
Con el arbitraje de alquiler a corto plazo, querrá ser rentable incluso si no alquila su propiedad todos los días del mes. No importa cuán hábiles sean sus habilidades de marketing, la mayoría de las propiedades no tienen una ocupación del 100 % por varias razones:
- Días huérfanos: en la mayoría de los mercados, los martes a jueves entre dos reservas a veces pueden ser difíciles de reservar.
- Temporadas altas y bajas: algunos mercados son propensos a fluctuaciones estacionales. En temporada baja, algunos de ellos no obtienen reservas a mitad de semana.
- Mantenimiento y limpieza: según la disponibilidad de los contratistas de limpieza, es posible que tenga que reservar un día entre reservas para la limpieza. Si el mercado en el que presta su servicio tiene poco tiempo de permanencia, esos días de limpieza afectarán sus ganancias.
Obtener una estimación precisa de las tasas de ocupación ajustadas (AOR) es fundamental para evaluar si su arbitraje tendrá éxito. Este es un ejemplo de una ciudad donde el alquiler es de $3,000 por mes para un apartamento de dos habitaciones. Si esos tipos de alquileres de vacaciones solo cuestan alrededor de $ 150 por día en esa área y reservan un promedio de 25 noches al mes, tiene márgenes muy ajustados. Una vez que tenga en cuenta otros gastos (es decir, herramientas tecnológicas, tarifas del sitio de listado, gastos de marketing), no le quedará mucho. Un mes con baja ocupación y corre el riesgo de encontrarse con números rojos.
¿Cómo puedo hacer que mi negocio de arbitraje de alquileres de Airbnb sea exitoso?
Supongamos que ha elegido la ciudad perfecta para su inversión de arbitraje de alquiler de vacaciones y el propietario está de acuerdo. Los análisis verifican. Ves una industria hotelera en auge en el horizonte. ¿Cuáles son los próximos pasos a seguir para garantizar que su negocio de alquiler a corto plazo tenga éxito?
Sobrestimar enormemente sus costos iniciales
Con cualquier inversión en propiedades de alquiler vienen los costos iniciales por adelantado. Si bien es posible que no rompan el banco tanto como comprar una propiedad, querrá tener en cuenta lo siguiente para asegurarse de que pueda construir un negocio de alquiler estable:
- Tasa de solicitud
- Depósito (es decir, ¿Esto incluye el alquiler del primer mes, el alquiler del último mes, seguridad, etc.)
- Pólizas de seguro
- Honorarios legales
- Mantenimiento y actualizaciones de la propiedad.
- Mobiliario para todas las habitaciones.
- Decoraciones
- Conexión Wi-Fi y tarifas de nueva cuenta
- Suscripciones de entretenimiento
- Tarifas de servicio de limpieza
- Gastos mensuales de servicios públicos
- Artículos de tocador y utensilios de cocina
Tenga en cuenta estos costos antes de comprometerse con un arrendamiento a largo plazo. Si esta es su primera vez en la gestión de alquileres vacacionales, ejecute diferentes escenarios. ¿Qué sucede si sus tasas de ocupación son un 10% más bajas que las estimadas para los primeros seis meses? Del mismo modo, cree escenarios en los que los costos recurrentes de limpieza, los gastos de mobiliario y los servicios públicos sean entre un 10 % y un 20 % más caros de lo previsto.
Entre las fases de investigación e implementación
Suponiendo que su investigación salga bien, tendrá que amueblar y decorar la unidad. Algunos anfitriones o gerentes hacen este paso por sí mismos. Otros contratan a diseñadores de interiores. Esta fase del proceso de arbitraje tiene más que ver con la decoración que con la automatización a escala, por lo que avanzaremos un poco. Solo recuerde pagar (o mejorar) las comodidades por las que los huéspedes están dispuestos a pagar.
Publique su primera propiedad de arbitraje de alquiler a corto plazo
Su objetivo es anunciar sus propiedades en todos los principales sitios de listados y agencias de viajes en línea (OTA). Hemos estado usando el término "arbitraje de Airbnb". Pero realmente, no debemos olvidarnos de Vrbo, Booking.com, HomeToGo y TripAdvisor. Y esos son solo los sitios de inicio. Hay sitios de viajes de nicho en los que también debe incluirse.
Esta estrategia se llama distribución multicanal y el objetivo es impulsar el marketing en estos sitios con la automatización. ¿Por qué es eso importante? La amplia distribución contribuirá a las bajas tasas de vacantes. Y una vez que reserve constantemente el 90% de las noches disponibles, puede comenzar a aumentar sus tarifas por noche.
Si desea obtener más información sobre la distribución multicanal, por qué es una estrategia ganadora y cómo implementarla, consulte este artículo detallado sobre el tema:
Algunos consejos para optimizar sus listados
Simplemente listar su propiedad no lo hará exitoso. Independientemente de la plataforma en la que publique su propiedad de alquiler a corto plazo, deberá optimizar la lista para que aparezca en las búsquedas.
Considera lo siguiente:
- ¿Tiene hermosas fotos de la propiedad?
- ¿Tiene las comodidades que los huéspedes esperan?
Consulte la guía completa para optimizar su listado y asegúrese de que los vacacionistas no pasen por alto su oferta.
Considere la posibilidad de crear un sitio de reservas directas
Una vez que obtenga reservas a través de sitios de listado y OTA, será el momento de crear un sitio de reserva directa (DBS). Un DBS es una excelente solución para pagar comisiones a los sitios de listado. También es una excelente manera de obtener visitantes repetidos y solidificar su flujo de ingresos. Con un DBS, usted toma el control de su edificio y elimina a Airbnb del "arbitraje de Airbnb". Para obtener una ventaja en esta etapa posterior de su negocio de arbitraje, considere leer este documento sobre el tema:
Herramientas que necesitará para automatizar y escalar su negocio de arbitraje
Las empresas de arbitraje tienen gastos generales sustanciales: costos de alquiler. Es probable que necesite varias unidades funcionando a la vez para ganarse la vida. El problema al que se enfrentará es que administrar varios alquileres de vacaciones usted mismo es una pesadilla logística. Y contratar personal no es una opción hasta que sea rentable. Para sortear estos dos desafíos, necesitará herramientas de automatización. Estos son los básicos que debe considerar:
- Sistema de gestión de propiedades: para la distribución multicanal, automatizando las comunicaciones con los huéspedes, asignando tareas y análisis (y mucho más). Un buen PMS como Hostfully también le permitirá integrar otro software en él (ver más abajo). El PMS será el eje central de su negocio.
- App de tarificación dinámica: optimiza las tarifas de tus alquileres según la dinámica del mercado. Este software se integra en su PMS. Es una aplicación de "configúrelo y olvídese" que se amortiza varias veces.
- Software de coordinación de limpieza: si planea contratar limpiadores o subcontratar este proceso, este tipo de aplicaciones le ahorrarán horas de trabajo. Las aplicaciones de limpieza también se integran en su PMS. Alternativamente, puede usar las funciones de automatización del PMS para obtener un resultado similar (este estudio de caso le muestra cómo).
- Procesador de pagos: necesitará uno para aceptar pagos de algunos sitios de listados. También es necesario un procesador de pagos como Stripe o PayPal para aceptar reservas directas.
- Guía digital: barata y fácil de armar. Así es como comunicará las instrucciones de check-in, las reglas de la casa y las recomendaciones. Si no está seguro de qué son las guías digitales, aquí hay algunos ejemplos de guías reales creadas por clientes de Hostfully.
Por supuesto, muchos otros complementos de software facilitarán su trabajo. La lista anterior es solo un comienzo. Si desea ver qué más puede hacer el software en un negocio de administración de alquileres a corto plazo, consulte estos estudios de casos. Hay mucho más que puede hacer con la automatización una vez que su negocio esté activo y obtenga más experiencia.
Terminando
¡Lo hiciste! Construyó un negocio de arbitraje de alquileres a corto plazo y tiene éxito. Con el tiempo, es probable que desee adquirir más y más propiedades para continuar desarrollando su negocio. Eso no significa que tengas que trabajar 70 horas a la semana para hacerlo. Puede usar múltiples herramientas para ayudar a automatizar su empresa y hacer que haga el trabajo por usted. ¡Estamos aquí para ayudar!
¿Es legal el arbitraje de Airbnb?
El 'arbitraje de alquiler' es el acto de alquilar una propiedad a largo plazo y luego volver a alquilarla a corto plazo en plataformas como Airbnb y HomeAway. El arbitraje de alquileres es un modelo comercial que requiere poca inversión, proporciona un flujo de caja positivo y presenta muchos menos riesgos, y sí, es completamente legal.
¿Qué es un arbitraje de Airbnb?
El arbitraje de alquileres de Airbnb es un modelo comercial que se enfoca en aprovechar las propiedades de otras personas a través de contratos de subarrendamiento y alquilar esas propiedades en plataformas como Airbnb, VRBO o Homeaway.
¿Cómo empiezo el arbitraje de Airbnb?
Qué estados permiten el arbitraje de Airbnb
Rental Arbitrage es alquilar una propiedad que alquila a tiempo completo, como un alquiler a corto plazo. Las mejores ciudades para el arbitraje de alquileres de Airbnb: Una habitación: Honolulu, HI, Nashville, TN, Boston, MA, Detroit, MI, Des Moines, IA. Dos habitaciones: Boston, MA, Honolulu, HI, Nashville, TN, Corpus Christi, TX, Detroit, MI.